賃貸経営をしていく上で大家さんの頭を悩ませるのは、迷惑行為を繰り返す入居者の存在でしょう。迷惑行為と一言でいっても、家賃の滞納や入居者同士のトラブル、そして騒音やゴミ問題などその内容は様々です。そのような入居者に対して立ち退きを依頼したところで、応じない方が大半でしょう。

そこで入居者を強制退去させたいとお考えの大家さん必見！今回は、強制退去させる流れをご紹介するとともに、強制退去する際に注意すべきポイントを徹底解説します。

 

【この記事を読んでわかること】

• 強制退去についての知識
• 強制退去を依頼する前にしておくべきこと
• 強制退去の流れやコスト
• 強制退去を防ぐ対策法
• おすすめのゴミ清掃業者

 

強制退去とは

強制退去とは、特定の入居者に対し法的な力を持って強制的に退去をさせることをいいます。強制退去させるには条件がある上、様々な段取りを経て行っていくため、すぐに借主を退去させることはできません。裁判所に申し立てを行い、受理されてはじめて強制執行(強制退去)できるのです。強制執行時には裁判所の職員が立会い、借主や借主の家族、そして所有物まですべて撤去していきます。

 

強制退去の3つの条件とは

実は強制退去させるための条件は、明確に定められていません。なぜならそれぞれの契約状況や置かれている状況などが異なるため、裁判所がそれぞれのケースを総合的に判断し、決定しているからです。過去の判決結果を踏まえると、以下の3つの条件に該当する場合は、強制退去が成立する可能性が高いと考えられます。

 

【強制退去の条件】

• 家賃を長期間滞納している
• 家賃を支払う意思がない
• 貸主と借主の間の信頼関係が破綻している
• 家賃を長期間滞納している

 

長期間家賃の滞納があった場合は、強制退去が成立する可能性がとても高いです。短いケースだと滞納期間が3ヶ月以上で認められることもあるようですが、目安は半年以上とされています。

 

借主に家賃を支払う意思が見られない

借主の支払い意思が確認できないこともひとつの条件です。度重なる投げかけに応じない場合は強制退去が成立する可能性が高いです。交渉した証拠を残すためにも、配達記録郵便などで記録が残るように督促していくようにしましょう。そうすることで、後に強制退去を申し立てる際の裁判で有利に働きます。

 

貸主と借主の間の信頼関係が破綻している

貸主と借主の間の信頼関係が著しく破綻していることも条件です。支払いの期限を守らないことが続いた場合はもちろん、契約違反を繰り返している場合なども該当するでしょう。例えば単身者用の部屋に複数人で住み続けたり、ペット不可の物件でペットを飼育していたり、騒音や異臭トラブルを繰り返していたりするケースがこれに該当します。

 

強制退去が認められないケースとは？

強制退去を可能とする3つの条件を満たしていたとしても、強制退去が認められないケースがあります。

 

【強制退去が認められないケース】

1. 家賃の滞納が一時的な場合
2. 大家の権利を濫用したと判断された場合

 

1. 家賃の滞納が一時的な場合

借主が失業中や体調不良などの理由で経済的に厳しく、家賃の支払いが難しい場合は強制退去が認められません。例え、申し立てをしても「借主に支払いの意思があるが払えない」と判断されてしまうからです。一時的に家賃の支払いが難しい借主に対しては分割支払の約束をするなどして、支払いの意思を確認していきましょう。

 

2. 大家の権利を濫用したと判断された場合

貸主側の権利の濫用が認められた場合も強制退去ができません。例えば、勝手に借主の部屋の鍵を変えて入室できないようにしたり、借主の持ち物を勝手に転売して得たお金を家賃に当てたりすることが挙げられます。貸主の立場を悪用することで罪に問われてしまうだけでなく、その後の裁判にも悪影響を与えてしまうため注意が必要です。

 

強制退去の主な原因とは？

ここからは、強制退去の主な理由についてみていきましょう。

 

1. 家賃滞納
2. 騒音トラブル、悪臭やゴミ屋敷など
3. 不法滞在者
4. その他住民トラブルなど

 

1. 家賃滞納

上記の理由の中で圧倒的多数を占めるのがこの家賃滞納です。借主に支払い能力があるのにも関わらず滞納している場合もあれば、生活に困窮していて支払えない場合もあり、様々なケースがみられます。

 

2. 騒音トラブル、悪臭やゴミ屋敷など

深夜に大きな音で騒いだり、部屋やベランダ、共有部分にゴミを溜めていたりすることで近隣住民とトラブルになるケースが年々増加しています。これらのトラブルは他の入居者の退去にも繋がるだけでなく、ご近所の方たちからのクレームがくることも大いに考えられるため、早めに対応していく必要があります。

 

3. 外国人の不法滞在者

出稼ぎを理由に、在留資格を持たずに不法滞在している外国人も近年増加傾向にあります。不法滞在者である事実が確認できた場合位は、すぐに必要な機関に問い合わせをして的確に対応しましょう。

 

4. その他住民トラブルなど

近年、脅迫などの悪質な行為による住民同士のトラブルも多く発生しています。場合によっては脅迫罪や強要罪に問われることも考えられますので、トラブルが大きくなる前に弁護士や警察に相談するようにしましょう。

 

強制退去の交渉前にしておくべきこと

強制退去をするためには、相当な時間と労力がかかってきます。例え、強制退去の条件がきちんと揃った状態であっても、最低でも5ヶ月は必要ともいわれています。そのため、強制退去はあくまでも最後の手段としてとっておき、なるべく話し合いや根気強い交渉を通して抱えている問題をクリアさせていくことが大切なのです。

ここからは、強制退去の前にしておくべき借主への交渉の方法をご紹介します。今回は、家賃滞納者を例にみていきましょう。

 

1. 電話で請求する
2. 督促状を送付する
3. 内容証明を送付する
4. 自宅に訪問し、請求する
5. 連帯保証人へ連絡する

 

1. 電話で請求する

はじめに行っていくのが電話による交渉です。貸主自身、もしくは管理会社から借主に直接電話をし、滞納分の家賃を請求していきます。何度も繰り返し電話をかけたくなりますが、しつこくかけすぎることで逆効果になってしまうことも。焦る気持ちをグッと堪えて、継続的にかつあまりしつこくない程度にアプローチしていくことが大切です。

電話での請求時に注意すべきポイントは、勤務先や親族など借主以外の人に連絡を取らないことです。他の方に連絡してしまうことで、その後借主に名誉毀損で訴えられてしまう可能性もあるため注意しましょう。また、電話する時間帯も早朝や深夜を避けることも大切です。

 

2. 請求書・督促状を送付する

電話での請求に応じない場合や電話番号自体が不明な場合は、請求書や督促状を送付しましょう。送付時期の目安は、支払日を一週間くらい過ぎたあたりと考えておきましょう。しかし、ただ単に支払いを忘れてしまっている可能性も考えられるため、送付する書類はあまりきつい文面にならないよう注意してください。

 

3. 内容証明を送付する

支払い期日から半月以上経過しても入金が確認できない場合は督促状を送りましょう。電話や書類を送付した上でも支払いが確認されなかった証明となりますので、督促状は必ず内容証明で送付しましょう。後の裁判で必要な証拠書類となりますので忘れないようにしましょう。

また、送付する書面には「連帯保証人に連絡する」といった強めの文言を入れ込む事で、支払いをするよう促しましょう。

 

4.自宅に訪問し、請求する

電話に応答しない場合や書類を送っても反応がない場合は、直接借主の自宅に出向いて家賃支払いの交渉をします。直接自宅に訪れることにあまり前向きな気持ちになれない方もいるでしょうが、諦めずに継続的に訪問していきましょう。またトラブルを防ぐためにも、1人で訪れるのではなく必ず複数人で訪問するようにしましょう。訪問する時間帯は、電話の時と同様、深夜や早朝などの時間帯を避けましょう。

 

5. 連帯保証人に連絡する

家賃滞納から1ヶ月以上経過した時点で電話や督促状にも応じない場合は、連帯保証人にコンタクトを取りましょう。まずは電話連絡を入れて事情を説明し、その後督促状を郵送しましょう。

 

強制退去の大まかな流れとは？

家賃支払いの交渉をしても支払いがされない状態が続き、強制退去の条件が揃ったら、具体的に強制退去に向けての準備を進めていきましょう。強制退去には法的な手続きが多く慣れない作業ばかりかと思いますが、根気強く頑張っていきましょう！

ここからは、家賃滞納による強制退去を例にとって強制退去の大まかな流れについてみていきます。

 

【家賃滞納の場合の強制退去の流れ】

• 賃貸契約解除
• 部屋の明け渡し請求の申し立て・訴訟
• 強制執行の申し立て
• 退去の要請
• 強制執行・法的手続き

 

1. 賃貸契約解除

家賃の支払日から3ヶ月が経過すると賃貸仮契約解除が可能です。この賃貸仮契約解除によって、貸主側の意向で賃貸契約を解除できるようになります。借主と連帯保証人に対して「賃貸解除通知」とその他の必要書類を作成し、送付することで賃貸仮契約解除ができます。その際も必ず内容証明で郵送しましょう。

重要なポイントは「最終勧告」を行ってから賃貸契約解除の手続きを行っていくことです。借主に対してきちんと勧告をし、最後まで粘り強く支払いを催促していった上で賃貸契約の解除手続きをしていきましょう。

 

2. 部屋の明け渡し請求の申し立て・訴訟

賃貸解除通知を郵送しても借主が退去しない場合は、裁判所に対して明け渡し請求の申し立て・訴訟を行っていきます。これにより、部屋の明け渡しだけではなく、それまでの滞納されていた家賃も請求していくことになります。

まずは貸主・借主による話し合いを行う「和解調停」が設けられることが一般的です。両者が和解した場合は、和解同意書を作成し、その後の支払いなどについて具体的に話し合いをしていきます。

万が一、調停による和解できなかった場合は裁判での判決となります。また借主が和解の内容を反した行動を起こした場合や、借主が裁判所に出向かない場合は、強制退去が可能です。

 

【明け渡し請求で必要なもの】

• 不動産登記謄本
• 固定資産評価額証明書
• 予納郵便切手
• 収入印紙
• 証拠となる書類
• 代表者事項証明書(法人の場合)

 

3. 強制執行の申し立て

明け渡し請求での判決だけでは、残念ながら強制退去に対する法的な執行力がありません。そのため、裁判所に対して「執行文付与」の申し立てを行っていきます。これにより、法的な強制力を持って強制退去ができます。明け渡し請求の判決から2週間前後で申請をしていきましょう。

 

4. 退去の要請

裁判所が借主に対し、立ち退き請求に関する督促状を郵送します。借主はこの督促状を受け取ったら、指定された期日までに必ず部屋を明け渡さなければなりません。万が一、それでも退去しない場合は指定された期日以降に強制退去が執行されます。

 

5. 強制執行・法的手続き

強制退去が執行される際は、裁判所の職員が借主の部屋に直接訪問して退去させます。応答がない場合は鍵を開けて室内に入り、借主本人はもちろんのこと、借主の家族や家財などをすべて外に運び出し空室の状態にします。運び出したものは基本的に借主に引き取ってもらいますが、引き取りに応じなかった場合は、一時的に倉庫に運んで保管し、貸主はそれらの処分方法について検討します。

 

強制退去にかかるコストとは？

強制退去はかなりのコストがかかってしまい、貸主側にとって大きな負担となりますが、実は強制退去にかかる費用はのちに借主に請求することが可能です。

ただし、家賃滞納者の場合の多くは生活に困窮している方がほとんどのため、請求後に自己破産するケースも多くみられます。もちろん破産後の請求はできないため、その際は貸主が泣き寝入りしなければなりません。

ここからは、強制退去にかかる費用の内訳について詳しくみていきましょう。

 

【強制退去でかかる費用の内訳】

• 内容証明費用
• 明け渡し請求費用
• 強制執行費用
• 弁護士費用

 

内容証明費用

内容証明費用は、請求書や督促状などの重要な書類を送付する際にかかる費用です。

 

【内容証明郵送する際の料金】

• 郵便料金
• 一般書留の加算料金
• 内容証明の加算料金

 

内容証明として加算されるのは1枚440円(2枚目以降は260円)で、一通送るのに1,200円〜2,000円前後と、送付する枚数によって料金は変動してきます。また、内容証明の作成と郵送を依頼した場合、5万円前後かかってしまいますので、費用を抑えたい方はご自分で作成されることをおすすめします。

 

明け渡し請求費用

弁護士に依頼しないで個人で手続きを行った場合の裁判費用は、以下の通りです。

 

• 収入印紙代：訴訟に応じた手数料
• 予納金：6万5,000円(相手が増すごとに2万5,000円)
• 予納郵便切手：およそ6,000円

 

裁判所に申し立てをする際に、予納金を納める必要があります。この予納金は強制退去が終了した後に、裁判所の執行官の手数料などの費用を差し引いた金額が返金されます。

 

強制執行費用

強制執行の際には、トラックの手配や撤去した荷物の保管・廃棄処分費用や鍵の施錠解除費用などがかかってきます。これらにかかる費用は基本的に貸主の負担となります。部屋の大きさや廃棄する荷物の量によって金額は大きく変動するものの、およそ15〜60万円ほどの費用がかかってくると考えておきましょう。

 

• 解錠費用：1回2万円前後～
• 運搬費：1Rの場合｜約10万円～、一軒家の場合｜約30～50万円
• 廃棄費用：2～4万円前後

 

運び出した荷物は、基本的に借主に引き渡すことになりますが、引き取りに応じない場合は貸主が廃棄・処分する必要があり、その際の費用も貸主が負担していきます。

 

弁護士費用

強制退去の一連の手続きは、もちろん貸主個人で行うことができますが、かなり手続きが煩雑なため弁護士に依頼を検討される方も多いでしょう。効率的にかつ確実に手続きを進めていける一方で、その費用はかなり高額になってしまいます。

 

【弁護士費用の内訳】

• 相談料：1回につきおよそ5,000円
• 着手金：10〜40万円
• 報酬金：回収できた金額の10%

 

弁護士費用は、難易度や物件の規模によって異なるため一概にいえないものの、100万円前後かかるケースが多いようです。弁護士にかかる費用は借主に請求できませんので、すべて貸主の負担になってしまいます。

 

強制退去の少しでもコストを抑えるためには？

強制退去にかかるコストはなるべく抑えていきたいですよね。そこでコストを削減していくための具体的な方法についてご紹介します！

 

• 強制執行にかかる費用を借主に請求する
• 弁護士事務所の無料相談や弁護士費用の分割払いを利用する
• 立退料支払って退去してもらう

 

強制執行にかかる費用を借主に請求する

先ほどもご説明した通り、強制撤去に関わる費用は借主に請求することができます。しかし、請求することはできても、借主の資産状況などによってはその費用を回収することは正直難しいのが現状です。

 

弁護士事務所の無料相談や弁護士費用の分割払いを利用する

弁護士に強制退去の依頼をする場合は、弁護士事務所の無料相談や弁護士費用の分割払いなどを活用することもおすすめです。

初回手数料が無料で相談を受け付けてくれる法律事務所も多くあるため、気軽に相談できるのがうれしいですね。また、一括での支払いが難しい場合や弁護士費用を用意するのが難しい場合に、法テラスの民事法律扶助制度を活用することで、分割での支払いが可能となります。

 

立退料支払って退去してもらう

貸主が借主に対して「立退料」を支払うことで自ら退去してもらう方法です。双方の同意が必要であるため簡単な方法ではないものの、裁判を起こすよりも費用が大幅に抑えられるケースが多くあります。

 

家賃滞納者が行方不明の場合の対処方法は？

借主の所在がわからない場合は、以下のように対応していきましょう。

 

• 電話連絡
• 自宅への訪問
• 連帯保証人への連絡や書類の送付
• 裁判所に公示による意思表示の申し立て

 

基本的には、家賃滞納者と同じ手順で借主と連絡とるように努めます。それでも所在がわからない場合は、借主に対して滞納する家賃の支払いを求めたことを証明してもらうための手続きとして、裁判所に対し公示による意思表示の申し立てをおこないます。その後も家賃の支払いが確認できない場合は、強制退去の流れに乗っ取って対応していきましょう。

 

強制退去を防ぐための対処方法とは？

強制退去には、時間もお金もかかることがわかりましたね。そこで、ここからは強制退去を防いでいくための対処方法についてご紹介します！

 

1. 入居審査の条件を厳しくする
2. 連帯保証人をつけることを条件にする
3. 家賃保証会社をつける
4. 家賃を自動引き落としやカード支払いにする

 

入居審査の条件を厳しくする

審査を厳しくする方法として、家賃の支払い能力があるかどうかをチェックしましょう。

 

【支払い能力があるかを見極めるポイント】

• 家賃が収入の30%未満に収まっているか
• 勤務先や雇用形態
• 勤続年数

 

月々の固定費でもかなりのウェイトを占める家賃は、収入の30%を超えてしまうと支払いが難しくなってくるとされているので、きちんと月収の3割以内に収まっているかを確認しましょう。

そして、勤務先や雇用形態も確認しましょう。特にフリーターや派遣社員の場合は雇用が途絶えてしまう可能性もあるので注意が必要です。収入が安定しないケースが多い自営業の方の場合は、それまでの収入がわかる証明書などを提出してもらいましょう。さらに、勤続年数が短い場合や職を転々としている場合も注意しましょう。

 

連帯保証人をつけることを条件にする

賃貸契約を結ぶ際に、連帯保証人を必ずつけることを条件にすることも重要なポイントです。連帯保証人をつけることで、貸主の支払いに対する意識を高めるだけでなく、家賃滞納が発生した場合、連帯保証人の方が代わりに支払ってくれることもあります。

 

家賃保証会社をつける

様々な事情で連帯保証人をつけられない借主の場合は、家賃保証会社をつけることもおすすめです。借主が家賃の支払いができなかった場合は、代わりに保証会社が貸主に家賃を支払ってくれるので安心です。家賃の回収作業も保証会社が請け負ってくれます。

 

家賃を自動引き落としやカード支払いにする

家賃の支払いを口座の自動引き落としやカード払いに設定することで、家賃の未払いを防ぐこともできます。なかでも、カード払いの場合は口座にお金のない状態でも支払いができるため、よりおすすめの方法です。

 

強制退去時の粗大ゴミ回収・片付けはお任せ下さい

強制退去後のクリーニングは、時間がかかるだけでなくかなりの労力を使うものです。そのため専門のクリーニング業者への依頼をおすすめします！もちろん料金は発生してしまうものの、短時間で片付けからクリーニングまで対応してくれるため、とても便利ですよ！

しかし業者に依頼したいと思っても「たくさんある業者の中からどこを選べばいいのか…」と頭を抱えている大家さんも多いはず。数ある業者の中からおすすめしたいのが私たち「粗大ゴミ回収本舗」です！

当社は数多くの強制退去時の清掃実績もあるため、初めての方でも安心してご依頼いただけます！

 

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ゴミ屋敷による強制退去の場合

実は、賃貸住宅でのゴミ屋敷が年々増加傾向にあり、このゴミを巡ったご近所トラブルも多く発生しています。そのため、ゴミ屋敷が原因で強制退去させられる借主も年々増えているのです。

ゴミ屋敷を放置していると…

ゴミ屋敷の恐ろしいところは、以下の通りです。

 

• 悪臭や害虫による被害
• ゴミの重さによる住宅の崩壊の恐れ
• 火災になりやすい

 

そのまま放置していると、大事な物件に大きなダメージを与えるだけでなく、火災があった際に火が燃え移りやすくなるという大きなデメリットがあります。

 

ゴミ屋敷を見破る3つの方法

次の3つのポイントに1つでも該当していたら、ゴミ屋敷の可能性が高いと考えましょう！

 

• 共有スペースにまでゴミが出ている
• 悪臭・害虫などが発生している
• ガスの点検の際などのタイミングで部屋の中をチェックする

 

ゴミ屋敷の清掃をプロに頼んだ方がいい理由

ゴミ屋敷の清掃はもちろん素人の方でも対応できますが、専門の業者に依頼するメリットがたくさんあります！

 

• 短時間で片付け・清掃まで終えられる
• 悪臭や害虫などにさらされる必要がない
• ゴミの分別・回収作業まで依頼できる
• 精神的・身体的負担が少なく済む

 

ゴミ屋敷は、ゴミの量が凄まじいだけでなく、汚れがかなりひどいため、素人の方では完璧に片付けられないはずです。新しい入居者の方を気持ちよく迎えるためにも、専門業者にクリーニングを依頼しましょう！

 

ゴミ屋敷清掃は粗大ゴミ回収本舗にお任せ下さい

ゴミで溢れかえったお部屋やゴミ屋敷の清掃は、私たち「粗大ゴミ回収本舗」にお任せください！

当社は以下の点で多くのお客様から好評をいただいています。

 

1. 料金が安い
2. 決済方法が豊富
3. 会社がしっかりしている
4. 料金システムが明瞭
5. プライバシーに配慮したサービス
6. 見積もりだけでなくキャンセル料も無料

 

料金が安い

粗大ゴミ回収本舗の料金プランは安心の定額制を採用しています。例えば、人気ののせ放題プランの場合、お客様のゴミの量に合わせて軽トラックから4tトラックまでお客様に合ったサイズをお選びいただけます。お選びいただいたトラックに収まれば、ゴミの量や重さなどは関係ありません。もちろん、専任スタッフがお客様に最適なトラックをおすすめすることもできますので、気軽にお問い合わせください。

 

決済方法が豊富

粗大ゴミ回収本舗では、現金払いはもちろん、各種クレジットカードによるお支払いも可能です。その上、便利な後払い制度もご用意していますので、急な引越しやゴミの処分時にも安心してご利用いただけます。

 

会社がしっかりしている

粗大ゴミ回収本舗は公式サイトに会社概要などを掲載しております。粗大ゴミ回収業者の中には会社概要はおろか、所在地も掲載されていないケースも多く見受けられますが、当社はお客様に誇れるサービスを提供しているからこそ、情報をきちんと開示しているのです。

 

料金システムが明瞭

粗大ゴミ回収本舗の公式サイトにはパック料金はもちろん、単品の回収価格についても細かく掲載しています。誰が計算しても違いのない明瞭な価格設定が当社の自慢です。お見積もりも無料で行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

 

プライバシーに配慮したサービス

ゴミ回収の現場をご近所の方たちに知られたくないとお考えの方も多いでしょう。当社ではそのようなお客様のお気持ちを考慮し、プライバシーを第一に考えたサービスを提供しています。些細な疑問や要望などがありましたらお気軽にご相談ください。ご相談はメールや電話以外にも公式サイトからのチャットサービスやLINEでも対応しています。

 

見積もりだけでなくキャンセル料も無料

この業界、現在では見積もり無料が当たり前ですが、当社ではキャンセル料金もいただきません。さまざまな要因で作業が不要になった場合でも安心してその旨をお伝え下さい。

 

まとめ

大家さんに知っておいてほしい強制退去の手続き方法や原状回復までの流れについてご紹介してきました！時間もお金もかかってくる強制退去ですから、なるべく話し合いで和解できるよう声かけをしていきましょう！

それでも変化が見られなかった場合は、強制退去に向けて動き出しましょう！トラブルメーカーの入居者に立ち退いてもらうことで、気持ちがかなりスッキリするはずです！

そして強制退去後のゴミ回収や清掃は、ぜひ「粗大ゴミ回収本舗」にお任せください！

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