賃貸物件がゴミ屋敷に！大家がとるべき対応手順と強制退去・費用請求の注意点

本記事では、賃貸物件がゴミ屋敷になったときに大家がとるべき対応を紹介します。

入居者の部屋がゴミ屋敷になっても、大家が勝手に部屋へ入ってゴミを捨てることはできません。焦って強硬手段をとると、住居侵入罪に問われたり、損害賠償責任を負ったりするリスクがあります。

結論は以下の通りです。

• 【NG行為】無断入室・ゴミ処分・鍵交換はしない
• 【最初の対応】写真や苦情を記録し、入居者と話し合う
• 【改善しないなら】内容証明郵便で期限付きで通知
• 【最終手段】弁護士に相談し明け渡し訴訟へ
• 【費用】連帯保証人・保証会社は契約内容を確認

本記事を読めば、法的なリスクを避けながら、ゴミ屋敷問題を正しい手順で解決し、物件を次の入居者に貸せる状態へ戻せます。

賃貸物件のゴミ屋敷は珍しくない！大家が知っておくべき現状

ゴミ屋敷は一部の地域だけの問題ではなく、全国の多くの市区町村で把握されている生活環境上の課題です。環境省の調査では、令和2〜6年度の5年間にごみ屋敷事案を認知した市区町村は672で、全1,741市区町村の38.6%でした。なお、この数字は賃貸物件の38.6%がゴミ屋敷になっているという意味ではありません。

賃貸物件でゴミ屋敷化が起きる主な原因は以下の通りです。

原因	具体例
ゴミ出しルールの理解不足	分別方法や収集日がわからず、ゴミを室内に溜め込む
孤立・近所付き合いの希薄さ	一人暮らしで他人の目がなく、部屋の状態が悪化しても気づかれない
高齢化・認知機能の低下	ゴミ出しの判断や体力的な作業が難しくなる
離婚・死別・失業などの環境変化	生活意欲が低下し、セルフネグレクト（自己放任）に陥る
仕事の多忙	ゴミ出しの時間がとれず、少しずつ溜まっていく

原因によって最適な対応は変わります。特に高齢者やセルフネグレクトが疑われる場合は、行政や福祉機関と連携した対応が有効です（詳しくは後述します）。

出典：環境省「令和6年度『ごみ屋敷』に関する調査報告書」

賃貸物件のゴミ屋敷を放置する5つのリスク

ゴミ屋敷を放置すると、被害は1室にとどまらず物件全体の収益と資産価値に広がります。入居者の問題だからと様子見を続けると、他の入居者の退去や建物の劣化で損失が膨らみ続けます。

リスク	大家への影響
近隣・他の入居者からの苦情	退去者の増加・空室の長期化による家賃収入の減少
火災	建物の焼失、他の入居者への被害、損害賠償
害虫・悪臭	他の部屋への被害拡大、駆除費用の発生
建物の劣化	床・壁の腐食や水漏れによる高額な修繕費
対応の遅れによるトラブル拡大	近隣住民とのトラブルや物件の評判への影響

近隣・他の入居者からの苦情で空室が増える

ゴミ屋敷の部屋がある物件では、隣室や上下階の入居者が退去しやすくなります。悪臭や害虫といった実害に加え、「ゴミ屋敷の住人の近くに住みたくない」という心理的な抵抗があるためです。

1室の問題が複数の空室につながると、家賃収入の減少は1室分では済みません。一軒家を貸している場合も、近隣住民からの苦情は大家に向けられます。

火災が起きると物件全体が被害を受ける

ゴミ屋敷は燃えやすい物が大量にあるため、小さな火種でも大きな火災になりやすい状態です。主な出火原因は以下の通りです。

• タバコの不始末
• コンセントのトラッキング現象
• 暖房器具からの着火
• 外から見えるゴミへの放火

集合住宅で火災が起きると、他の入居者の生命や財産まで危険にさらされます。

害虫・悪臭が他の部屋にも広がる

生ゴミや食べ残しが溜まった部屋は、ゴキブリ・ハエ・ネズミの繁殖場所になります。害虫は配管や壁の隙間を通って隣室へ移動するため、被害が物件全体に広がるおそれがあります。

腐敗臭は共用廊下や換気口から漏れ出し、他の入居者の生活環境を悪化させます。

床や壁が傷み、修繕費が高額になる

ゴミの重みや液漏れ、湿気によって、フローリングの腐食・壁紙のカビ・シロアリ被害が起きることがあります。長く放置するほど傷みは深くなり、クロスの張り替えだけでは済まず床下の工事まで必要になるケースもあります。

対応が遅れるとトラブルが拡大する

ゴミ屋敷の原因が入居者にあっても、悪臭や害虫などが周囲に広がれば、大家や管理会社に苦情や相談が寄せられることがあります。対応が遅れると、他の入居者の生活環境や物件の評判に影響するおそれがあるため、状況を記録しながら早めに対応を始めましょう。

【要注意】大家がやってはいけないNG行為

ゴミ屋敷に困っていても、入居者の同意なく部屋に入る・物を処分する行為は避ける必要があります。賃貸借契約上の権利があっても、裁判所の手続きを経ずに実力で明け渡しを実現する「自力救済」は原則として認められていません。無断入室や勝手な処分をすると、刑事・民事上の問題が生じるおそれがあります。

NG行為	問われうる責任
合鍵で無断に部屋へ入る	住居侵入罪に問われる可能性・損害賠償
室内のゴミや家財を勝手に処分する	器物損壊罪などに問われる可能性・損害賠償
無断で鍵を交換して締め出す	損害賠償など
電気・水道などを止める	損害賠償など
ゴミ屋敷であることを張り紙で公表する	名誉毀損・プライバシー侵害となる可能性

ゴミに見える物でも勝手に処分しない

大家から見てゴミに見えても、入居者が所有権を放棄したことが明確でない物を勝手に捨てるのは危険です。本人の同意なく処分すると、「必要な物を捨てられた」と損害賠償を請求されるおそれがあります。処分するときは、入居者から処分対象を明確にした書面で同意を得るか、必要に応じて法的手続きをとりましょう。

張り紙で注意するなら内容に配慮する

張り紙で注意すること自体は禁止されていませんが、特定の部屋や個人を名指しする内容は避けてください。他の入居者の目に触れる場所で個人を特定できる書き方をすると、名誉毀損やプライバシー侵害を問われる可能性があります。張り紙は「ゴミ出しルールの周知」など全体向けの内容にとどめ、個別の注意は直接または郵送で伝えましょう。

賃貸物件がゴミ屋敷になったときの対応6ステップ

ゴミ屋敷への対応は、話し合い→書面での通知→法的手続きの順に段階を踏むのが基本です。最初から明け渡し訴訟を見据えて記録を残しておくと、話し合いで解決しなかったときにスムーズに法的手続きへ移れます。

ステップ	やること
1. 状況の確認と記録	外観・共用部の写真、苦情の日時と内容を記録する
2. 入居者との話し合い	原因を聞き取り、片付けの期限と方法を決める
3. 関係者への連絡	連帯保証人・緊急連絡先・家賃保証会社に相談する
4. 内容証明郵便の送付	期限と、守られない場合の契約解除を通知する
5. 契約解除・明け渡し請求訴訟	弁護士に相談し、裁判所に訴えを起こす
6. 強制執行	勝訴判決をもとに、執行官が明け渡しを実行する

ステップ1：状況を確認して証拠を記録する

まずは、ゴミ屋敷の状態を客観的に示す記録を集めます。後に契約解除を求める場合、「再三注意しても改善しなかった」ことを証明する必要があるためです。

• ベランダ・玄関前・共用部の写真
• 悪臭や害虫の発生状況のメモ
• 近隣からの苦情の日時と内容
• 入居者への注意の日時と内容

写真はすべて共用部や外から見える範囲だけで撮影し、室内には入らないようにしましょう。

ステップ2：入居者と直接話し合う

記録がそろったら、入居者と直接会って話し合います。頭ごなしに責めるのではなく、「近隣から悪臭の相談が来ている」など事実を伝え、ゴミが溜まった理由を聞き取りましょう。

多忙や体調不良が原因であれば、片付け業者を紹介するだけで解決するケースもあります。話し合いの内容と、合意した片付けの期限は必ず書面やメモに残してください。

ステップ3：連帯保証人・保証会社・管理会社に連絡する

入居者が話し合いに応じない場合は、契約内容や個人情報への配慮をしたうえで、連帯保証人や緊急連絡先への連絡を検討します。連帯保証人などから本人へ連絡してもらうことで、話し合いにつながることがあります。

家賃保証会社に加入している場合や管理会社に委託している場合は、契約内容で対応範囲を確認したうえで相談しましょう。

ステップ4：内容証明郵便で改善を求める

口頭での注意で改善しない場合は、内容証明郵便で片付けを求める方法があります。内容証明は「いつ、どのような内容の文書を誰から誰あてに差し出したか」を日本郵便が証明する制度で、送付内容を記録として残せます。ただし、文書の内容が真実であることや、相手が実際に受け取ったことまで証明する制度ではありません。配達された事実も残したい場合は配達証明の併用を検討しましょう。

記載する内容は以下の通りです。

• ゴミ屋敷の現状と近隣への影響
• 片付けを完了する期限
• 期限を過ぎた場合の契約解除

ステップ5：弁護士に相談して契約解除・明け渡し請求訴訟を起こす

期限を過ぎても改善しない場合は、不動産トラブルに強い弁護士に相談し、契約解除と明け渡し請求訴訟に進みます。訴訟では、これまでの記録や内容証明郵便が証拠として重要になります。

訴訟の途中で入居者が退去に合意し、和解で解決するケースもあります。

ステップ6：強制執行で明け渡しを実現する

判決などの債務名義を得ても入居者が退去しない場合は、不動産明渡しの強制執行を申し立てます。執行官が明渡しを催告し、任意に退去しない場合は、執行官の指揮のもとで明渡しの断行が行われます。

室内に残された動産も、大家が自由に処分できるわけではありません。強制執行では執行官が法令に従って動産の引渡し・保管・売却などを進めます。

ゴミ屋敷を理由に契約解除・明け渡しを求められる条件

ゴミ屋敷の状態が深刻で、契約違反の程度や周囲への影響などから貸主と借主の信頼関係が破壊されたと認められる場合には、契約解除や明け渡しが認められることがあります。単に部屋が散らかっているだけで直ちに解除できるわけではありません。

判断基準は「信頼関係破壊の法理」

賃貸借契約では、多少の契約違反があっただけでは解除が認められず、貸主と借主の信頼関係が壊れたといえるほどの事情が必要とされます。これを「信頼関係破壊の法理」と呼びます。

ゴミ屋敷のケースでは、以下の要素が判断材料になります。

判断要素	具体的な内容
ゴミの量と程度	社会常識の範囲をはるかに超える量か
期間	一時的ではなく長期間続いているか
注意の回数	大家が繰り返し改善を求めたか
改善の有無	注意を受けても状況が改善していないか
周囲への影響	悪臭・害虫・火災の危険など近隣に迷惑が及んでいるか

注意や改善要求の経緯は、契約解除の相当性を判断する材料になります。どのような状態が続き、いつ、どのような改善を求めたかを記録しておくことが重要です。

契約解除が認められた裁判例

東京地裁平成10年6月26日判決では、借主が再三の注意を受けても改善せず、2年以上にわたって大量のゴミを放置したケースで、契約解除と明け渡しが認められました。

判決では、衛生面の問題や火災の危険性に加え、家主や近隣住民に多大な迷惑をかけたことが考慮されています。

出典：JAさいたまみずほ「貸家内がゴミ屋敷状態 契約解除して立退き要求する」

明け渡しまでにかかる期間と費用

明け渡しまでの期間は、入居者が争うか、訴訟や和解にどの程度時間がかかるかなどによって大きく異なります。話し合いで解決できなければ、数か月以上かかることもあります。主な費用は以下の通りです。

費用項目	目安
弁護士費用	事務所により異なる（着手金・成功報酬）
強制執行の予納金	裁判所ごとに異なる（東京地裁の標準表では不動産明渡等事件の基本額65,000円）
荷物の搬出・保管・処分費	ゴミの量により数十万円以上になることもある

明渡し執行では、予納金のほかに荷物の運搬・保管などで費用が発生することがあります。執行に必要な費用は最終的に債務者負担となるのが原則ですが、申立時には債権者側で予納が必要です。一方、弁護士費用は通常の「訴訟費用」には含まれず、当然に全額を相手へ請求できるものではありません。また、請求権があっても実際に回収できるかは入居者の資力などによります。

出典：東京地方裁判所「予納金額一覧」

ゴミ屋敷の片付け・原状回復費用は誰が負担する？

ゴミの放置など、入居者の故意・過失や善管注意義務違反などによって必要になった片付け・原状回復費用は、入居者への請求対象となり得ます。一方、通常の使用による損耗や経年変化まで入居者に負担させることはできません。実際の負担範囲は、損傷の原因・程度・経過年数・契約内容などを踏まえて判断します。

原状回復の考え方（民法621条・国交省ガイドライン）

民法621条では、借主は賃貸借終了時に、通常の使用による損耗や経年変化を除き、借主の責めに帰すべき事由によって生じた損傷を原状に復する義務を負うと定められています。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、借主の手入れ不足などによって発生・拡大した汚れやカビ等は、借主負担となり得るとされています。

損傷の例	基本的な考え方
ゴミの放置によるフローリングの腐食・シミ	入居者負担となり得る
掃除を怠ったことによるカビ・悪臭	入居者負担となり得る
害虫の発生による設備の汚損	入居者負担となり得る
日焼けによる壁紙の変色（経年劣化）	大家負担が基本

ただし、壁紙などは経過年数に応じて価値が減るため、張り替え費用の全額を請求できるとは限りません。

ゴミ屋敷の片付け費用は状態によって大きく変わる

ゴミ屋敷の片付け費用には、全国共通の公的な相場はありません。間取りだけでなく、ゴミの量・種類、搬出経路、作業人数、車両、特殊清掃や消臭の有無などで大きく変わります。間取りだけで金額を判断せず、現地見積もりで作業範囲と総額を確認しましょう。

費用が変わる主な要素	確認するポイント
ゴミの量・種類	床一面程度か、腰・天井付近まで積み上がっているか
搬出条件	階段・エレベーター・駐車位置・通路幅など
作業人数・車両	必要なスタッフ数やトラックの台数
追加作業	分別、害虫対策、消臭、特殊清掃など
原状回復工事	クロス・床・設備の修繕が必要か

複数社に見積もりを依頼し、回収・処分・清掃・追加料金の条件まで比較すると安心です。

費用を請求するときの確認先

片付け費用や原状回復費用について、法律で「敷金→入居者→連帯保証人・保証会社」という請求順が決まっているわけではありません。それぞれの債務や契約内容を確認して請求します。

請求先	ポイント
敷金	賃貸借終了時に、未払賃料や入居者負担となる原状回復費用などを精算する
入居者本人	入居者負担となる費用について、見積書・請求書・写真などの根拠を示して請求する
連帯保証人	保証の範囲内で請求できる。連帯保証人には催告・検索の抗弁がないが、個人根保証では極度額が上限
家賃保証会社	原状回復費用や明渡し費用が保証対象か、保証契約の範囲を確認する

2020年4月1日以降に締結した賃貸借契約に伴う個人の根保証契約では、極度額（保証の上限額）を定めなければ契約の効力が生じません（民法465条の2）。連帯保証人へ請求するときは、保証の対象と極度額を契約書で確認しましょう。

入居者が高齢者・セルフネグレクトの場合の対応

入居者が高齢者であったり、セルフネグレクトが疑われたりする場合は、福祉・行政への相談も並行して検討しましょう。本人だけでは生活環境を改善することが難しいケースでは、注意だけでなく支援につなげる視点が重要です。

相談先	相談できる内容
地域包括支援センター	高齢者の総合相談・見守り・介護や福祉サービスへの橋渡し
市区町村の福祉窓口	生活困窮・障害・精神面の不調がある入居者への支援
市区町村の環境・清掃部門	ゴミ屋敷条例にもとづく指導や支援制度の有無
民生委員	地域での見守りや声かけ

自治体によっては、ゴミ屋敷の片付け支援や費用補助の制度を設けている場合もあります。物件のある市区町村の窓口に問い合わせてみましょう。

賃貸物件のゴミ屋敷化を防ぐ予防策

ゴミ屋敷は一度発生すると解決に時間と費用がかかるため、入居前からルールを明確にしておくことが大切です。契約書にゴミの放置や近隣への迷惑行為を禁止する条項を設けておけば、改善を求める際の根拠になります。ただし、特約があるだけで直ちに契約解除や無断入室が認められるわけではありません。

予防策	具体的な内容
契約書に特約を入れる	ゴミの放置禁止や、必要な室内確認への協力について明記する（入室は事前連絡・同意を基本とする）
ゴミ出しルールを周知する	入居時に分別表・収集日カレンダーを渡す
定期的に巡回する	ベランダ・玄関前・郵便受けの様子を確認する
異変のサインに早く気づく	悪臭・害虫・郵便物の溜まりを見逃さない
緊急連絡先を最新にしておく	更新時に連帯保証人・家族の連絡先を確認する
残置物の処理を契約で決めておく	単身高齢者向けに国の「モデル契約条項」を活用する

国土交通省と法務省は、単身高齢者などが亡くなった後の残置物の処理を円滑にするため、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を令和3年6月に公表しています。

賃貸物件のゴミ屋敷の片付けは業者に任せるのがおすすめ

入居者が片付けに同意したときや、退去・明け渡しが完了した後の片付けは、ゴミ屋敷の片付けに慣れた専門業者へ依頼する方法があります。大量のゴミを自力で片付けると、作業に時間がかかったり、悪臭や汚れへの対応が難しかったりすることがあります。

業者に依頼するメリット

分別・搬出・処分・清掃まで対応する業者を選べば、複数の作業をまとめて依頼できます。作業期間を短縮できれば、原状回復や次の入居者募集へ移りやすくなることも大家にとって大きなメリットです。

メリット	内容
作業が早い	複数のスタッフで作業し、大量のゴミも短期間で搬出できる
分別の手間がない	自治体のルールに沿った分別・適正処理を任せられる
清掃・消臭まで対応	片付け後の清掃や消臭で、原状回復工事に移りやすくなる
入居者の負担が減る	入居者が自力で片付けられない場合の解決策になる

業者選びのポイント

ゴミ屋敷の片付け業者は、適正処理と料金の明確さで選びましょう。家庭から出る一般廃棄物の収集運搬には、市区町村の許可・委託などが必要です。無許可業者の利用は、不法投棄や高額請求などのトラブルにつながるおそれがあります。

• 一般廃棄物の許可・委託を受けた事業者など、適法な処理ルートを確認できる
• 事前に無料で見積もりしてくれる
• 見積もりに作業内容の内訳がある
• 追加料金の条件が明記されている
• ゴミ屋敷の作業実績がある

まとめ

賃貸物件がゴミ屋敷になった場合、大家は自力救済にあたるNG行為を避け、段階を踏んで対応することが大切です。記録を残しながら話し合いと書面での通知を重ね、改善しなければ弁護士に相談して法的手続きへ進みましょう。

項目	ポイント
NG行為	無断入室・勝手な処分・鍵交換・ライフライン停止はしない
対応の流れ	記録→話し合い→関係者への連絡→内容証明郵便→訴訟→強制執行
契約解除・明け渡し	ゴミの量・期間・周囲への影響・改善要求の経緯などから、信頼関係の破壊が認められるかが重要
費用負担	入居者の責任による費用は請求対象になり得る。敷金・連帯保証人・保証会社は契約内容を確認
高齢者の場合	地域包括支援センターや自治体の福祉窓口と連携する
予防策	契約書の特約・ルールの周知・定期巡回で早期発見する

入居者の同意が得られたときや退去後の片付けは、ゴミ屋敷の片付けに慣れた業者に任せると、空室期間を短くできます。一都三県で賃貸物件のゴミ屋敷にお困りの際は、粗大ゴミ回収本舗へお気軽にご相談ください。